Eigenheimverrentung? Eine fragwürdige Lösung.

„Eigenheimverrentung“ – eine fragwürdige Lösung

‍

Eigenheime gelten als beliebte Altersvorsorge. Rund 45 % der deutschen Haushalte besitzen ein Eigenheim, und zwei Drittel der Mieterhaushalte streben es ebenfalls an. Doch für viele Haushalte, die sich auf ihren Ruhestand vorbereiten, kann das Eigenheim als Vorsorgeelement einen wesentlichen Nachteil haben: die eingeschränkte Liquidität.

‍

Wir verdeutlichen dieses Problem mit dem Beispiel eines Rentnerpaares, das 500.000 Euro angespart hat, verteilt auf ein ETF-Depot und ein Tagesgeldkonto. Bei einer Entnahmerate von 6 % können sie ihre jährliche Rentenlücke von 30.000 Euro flexibel aus diesen liquiden Mitteln decken.

‍

Im „Paralleluniversum B“ lebt dasselbe Paar im Eigenheim, das ebenfalls 500.000 Euro wert ist. Obwohl sie 16.000 Euro jährlich an Miete sparen, bleibt eine Rentenlücke von 14.000 Euro, die nicht einfach durch anteilige Immobilienverkäufe gedeckt werden kann.

‍

Hier zeigt sich die Herausforderung: Die in der Immobilie gebundene Substanz lässt sich nicht wie bei einem Wertpapierdepot nach Bedarf aufbrauchen.

‍

Hinzu kommt die Unregelmäßigkeit von Instandhaltungskosten, die zu stark schwankendem Cashflow führen kann. Laut einer Studie gibt es in Deutschland über drei Millionen Eigenheimbesitzer ab 55 Jahren mit Liquiditätsengpässen, die dennoch nicht

verkaufen möchten.

‍

Wir beschreiben nun im Schnelldurchgang zehn finanzielle Lösungsansätze – »Liquiditätsschaffungsmodelle« – für solche Eigenheimhaushalte. Bei neun von den zehn Ansätzen geht es letztlich darum, das in der Immobilie gebundene Kapital für die Eigentümer zumindest teilweise freizusetzen, sprich liquide zu machen, im Fachjargon, das Kapital in der Immobilie zu »monetarisieren«, sodass der Eigentümer es bei Bedarf verbrauchen kann.

‍

Lösung 1: Lebensstandard absenken – der letzte Ausweg

‍

Einige Eigentümer erwägen, ihren Lebensstandard abzusenken und dadurch die monatlichen Kosten zu senken.

‍

Doch das ist meist eine wenig attraktive Option, da viele Menschen gerade im Ruhestand ihren hart erarbeiteten Lebensstandard beibehalten möchten. Zudem verzichten viele Erben heutzutage freiwillig auf ihr Erbe, sodass eine Verringerung des Lebensstandards oft nicht notwendig ist.

‍

Lösung 2: Verkauf des Eigenheims und Einzug in eine günstigere Immobilie

‍

Ein Verkauf kann eine erhebliche Menge Kapital freisetzen, die dann in eine kleinere, günstigere Immobilie investiert werden könnte. Das bietet Flexibilität, zum Beispiel für einen Umzug in eine barrierefreie oder pflegegerechte Wohnung. Für Eigentümer, die an ihrem Zuhause hängen und emotional verbunden sind, ist dies jedoch oft schwer umsetzbar.

‍

Lösung 3: Eigenheim verkaufen und gleichwertig zurückmieten

‍

Bei dieser Variante verkaufen die Eigentümer ihre Immobilie und mieten sie direkt zurück. Der Vorteil: Die Eigentümer müssen nicht ausziehen und können das gewohnte Umfeld beibehalten, während sie von der Liquidität des Verkaufs profitieren.

‍

Diese Lösung ist sinnvoll, wenn ein flexibler Umzug in eine passende Mietwohnung später infrage kommt, etwa, wenn ein Umzug in die Nähe der Familie oder in eine altersgerechte Wohnung möglich sein soll.

‍

Lösung 4: Teilvermietung – der oft schwierige Weg

‍

Eine Möglichkeit, zusätzliche Einnahmen zu generieren, besteht in der Teilvermietung des Eigenheims. Hierfür muss jedoch ausreichend Platz vorhanden sein, und bauliche Gegebenheiten, wie separate Eingänge, spielen ebenfalls eine Rolle.

‍

Die Mietverhältnisse erfordern meist zusätzliche Verwaltungsarbeit und sind nicht für jeden eine angenehme Lösung. Daher wird die Teilvermietung oft nur dann in Erwägung gezogen, wenn baulich alles passt und die Eigentümer bereit sind, ihre Privatsphäre zu teilen.

‍

Lösung 5: Verkauf mit Nießbrauchsrecht – verkaufen und trotzdem wohnen bleiben

‍

Beim Verkauf mit Nießbrauchsrecht übertragen die Eigentümer das Eigentum, behalten aber lebenslang das Recht, die Immobilie zu bewohnen oder zu vermieten. Der Vorteil ist, dass sie Liquidität aus dem Verkauf schöpfen, ohne ausziehen zu müssen.

‍

Der Verkaufspreis sinkt allerdings durch die Belastung des Nießbrauchsrechts, was potenzielle Käufer abschrecken kann. Diese Lösung ist sinnvoll, wenn Eigentümer nicht vorhaben, die Immobilie jemals zu verlassen, und eine Lösung mit Langzeitsicherheit suchen.

‍

Lösung 6: Verkauf mit Wohnrecht – sichere Lösung mit höherem Verkaufserlös

‍

Der Verkauf mit Wohnrecht ähnelt dem Verkauf mit Nießbrauchsrecht, jedoch verfällt das Wohnrecht, sobald die Eigentümer dauerhaft ausziehen.

‍

Dadurch ist das Wohnrecht flexibler und weniger wertmindernd, was einen höheren Verkaufspreis ermöglicht. Diese Lösung ist eine gute Option für alle, die sicher in ihrem Zuhause bleiben möchten, aber eventuell doch einen Umzug in Betracht ziehen, beispielsweise in ein Pflegeheim.

‍

Lösung 7: Teilverkauf an einen spezialisierten Finanzdienstleister

‍

In den letzten Jahren hat der Teilverkauf als Alternative zur Monetarisierung an Beliebtheit gewonnen. Hierbei wird ein Teil der Immobilie, meist 50 %, an einen Finanzdienstleister verkauft.

‍

Im Gegenzug erhalten die Eigentümer eine Einmalzahlung und behalten ein lebenslanges Nießbrauchsrecht. Für den verkauften Anteil wird eine monatliche Nutzungsgebühr fällig, die sich nach dem Zinsniveau richtet.

‍

Diese Lösung hat jedoch einige Nachteile, wie eine Wertsicherungsklausel, die bei einem endgültigen Verkauf Verluste absichern soll, jedoch für die Verkäufer nachteilig sein kann. In den meisten Fällen überwiegen die Nachteile die Vorteile, sodass der Teilverkauf nur in seltenen Fällen ideal ist.

‍

Lösung 8: Rückmietkauf – verkaufen und zur Miete wohnen bleiben

‍

Beim Rückmietkauf verkaufen die Eigentümer ihre Immobilie und mieten sie anschließend langfristig zurück. Ein Käufer, sei es eine private oder gewerbliche Person, tritt als Vermieter auf und verpflichtet sich häufig zu festen Mietkonditionen und einem langfristigen Kündigungsverzicht. Die Eigentümer können im gewohnten Umfeld bleiben und müssen sich nicht um Instandhaltungskosten kümmern. Für viele Senioren ist der Rückmietkauf eine attraktive Lösung, da sie finanzielle Sicherheit bietet und gleichzeitig das Lebensumfeld erhalten bleibt.

‍

Lösung 9: Konventionelle Beleihung der Immobilie – die einfache Lösung

‍

Die konventionelle Beleihung, also die Aufnahme eines Bankkredits gegen Grundschuld, ist in Ländern wie den USA weit verbreitet und auch in Deutschland eine machbare Option. Die Kreditnehmer erhalten auf etwa 50 % des Marktwertes ihrer Immobilie ein sogenanntes Seniorendarlehen, das größtenteils ohne laufende Tilgung und lediglich mit Zinszahlung verbunden ist.

‍

Die Rückzahlung erfolgt zum Beispiel beim späteren Verkauf der Immobilie oder durch die Erben. Die Beleihung bietet den Vorteil, dass die Eigentümer weiterhin das volle Eigentum behalten, jedoch regelmäßige Einkünfte oder Rücklagen zur Zinsbedienung nötig sind. In der Regel ist die konventionelle Beleihung eine der günstigsten und risikofreiesten Lösungen zur Monetarisierung von Eigenheimen.

‍

Lösung 10: Beleihung über eine Umkehrhypothek – wenig empfehlenswert

Die Umkehrhypothek, auch "Reverse Mortgage" genannt, wird in Deutschland nur von wenigen Anbietern angeboten und ist kostenintensiv.

‍

Hierbei erhält der Eigentümer monatliche Zahlungen anstelle einer Einmalzahlung, die Kreditschuld wächst jedoch mit der Zeit. Die Rückzahlung erfolgt durch die Erben oder durch den Verkauf der Immobilie nach dem Tod des Eigentümers.

‍

Aufgrund der Komplexität und hohen Kosten hat sich diese Lösung in Deutschland bisher nicht durchgesetzt und gilt als wenig attraktiv.

‍

Fazit: Die optimale Lösung hängt vom persönlichen Ziel ab

‍

Die optimale Lösung zur Monetarisierung eines Eigenheims hängt stark von den individuellen Lebensumständen, finanziellen Zielen und Zukunftsplänen ab.

‍

Für viele Senioren ist ein direkter Verkauf in Kombination mit Nießbrauchs- oder Wohnrecht die sicherste und flexibelste Methode, um finanzielle Liquidität zu schaffen und dabei weiterhin im eigenen Zuhause zu leben. Wer sein Eigenheim nicht verkaufen möchte, sollte eine konventionelle Beleihung als sichere, risikoarme und relativ günstige Lösung in Betracht ziehen.

‍

Teilverkauf und Umkehrhypothek hingegen sind oft durch hohe Kosten und rechtliche Komplexität geprägt und bieten meist keine ausreichende Attraktivität für die Eigentümer.

‍

Vor einer Entscheidung lohnt es sich, verschiedene Angebote und Modelle miteinander zu vergleichen und sich umfassend beraten zu lassen. Ein Immobiliengutachten ist ebenfalls wichtig, um den Marktwert der Immobilie objektiv zu kennen und faire Konditionen zu erzielen.

‍

Diese Optionen zeigen: Das Eigenheim kann im Ruhestand wertvolle finanzielle Flexibilität bieten, ohne den vertrauten Wohnraum aufgeben zu müssen.

‍